案件事實緣由

本所當事人A小姐先前將自己畢生的積蓄都用來向B建商購買位於新北市郊區的精美華夏一戶，準備住在這間精美華夏中迎接美好的退休生活，本以為一切會順利的依照自己的退休計畫開始進行。想不到，在他都已經完成過戶、交屋完畢並辦妥所有權登記後發現，奇怪這間屋子的土地及建物謄本上面怎麼會有一筆第三人所設定的抵押權登記呢？且後續抵押權人甚至跳出來主張要行使抵押權並拍賣這間精美華夏，A小姐對此感到害怕無助，心想自己可能碰上不肖建商，自己畢生積蓄都要付之一炬了，心灰意冷之際，便尋求本所律師給予協助。

地方法院：勝訴判決

針對以上情形，本所為A小姐向法院提起民事訴訟，主張解除契約，並且向B建商請求損害賠償。
因A小姐在與建商簽訂這間精美華夏的不動產買賣契約時，這間精美華夏尚未遭第三人設定抵押權，該抵押權設定是在不動產買賣契約成立後、交屋並移轉登記之前，遭B建商提供給第三人設定抵押權；而在交屋並移轉登記給A小姐時，該抵押權皆未塗銷，屬於不動產買賣契約成立後，發生產權不清、第三人向A小姐主張權利之情形，這樣子的狀況在法律上屬於民法第227條所規定「不完全給付」，因此本所遂依民法關於不完全給付之相關規定，主張解除契約，要求B建商返還A小姐已經給付的購屋款全額，以及賠償因此所生之損害（賠償代書費、裝潢費、仲介費等）。

最終本所以上提出之訴訟策略，成功為A小姐取得勝訴判決，並由法院作成以下判決內容：「B建商將精美華夏出賣給A小姐時，自應擔保第三人就精美華夏，對於A小姐不得主張任何權利；而買賣標的物受第三人權利之限制，例如經第三人設定抵押權之情況，是為權利瑕疵，倘該瑕疵係在買賣契約成立後發生者，即屬債務不履行類型中『不完全給付』之範疇。因此B建商是在不動產買賣契約成立後將精美華夏設定抵押權給第三人，而B建商將精美華夏所有權移轉登記到A小姐名下時，卻未一併塗銷該抵押權登記，堪認A小姐取得精美華夏之所有權並非完整，而是受有相當之限制，導致抵押權人（第三人）就精美華夏行使抵押權，B建商顯已違反不動產買賣契約『保證本標的產權清楚』之擔保責任。從而，A小姐主張B建商雖已將精美華夏所有權移轉登記並點交給A小姐，然而該給付內容並不符合債之本旨，屬可歸責於賣方（B建商）之事由致為不完全給付之情形，應屬有據。故B建商雖移轉精美華夏所有權登記並點交予A小姐，惟迄未塗銷精美華夏上的抵押權設定登記，並經第三人聲請拍賣在即，B建商未依債之本旨給付，構成不完全給付且已給付不能；對此，法院判准A小姐解除契約，B建商應返還全部買賣價款，以及B建商應賠償因此所生之損害（賠償代書費、裝潢費、仲介費等）。」